¿Cuándo conviene tomar un crédito UVA? La clave que define la cuota y no es la inflación

Los créditos UVA han resurgido como una opción para quienes buscan adquirir una vivienda sin contar con el capital total. Sin embargo, la decisión de tomar uno de estos préstamos no debe basarse únicamente en el seguimiento de la inflación. La verdadera clave reside en analizar la dinámica entre el aumento de la cuota y el crecimiento de los ingresos familiares a lo largo del tiempo. Esta comparación es fundamental para determinar si el crédito será manejable o si, gradualmente, consumirá una porción cada vez mayor del sueldo.

La particularidad de los créditos UVA es que tanto la deuda como las cuotas se actualizan según la evolución de los precios. Si bien esto implica un aumento en pesos de los pagos mensuales, la sostenibilidad del crédito se mantiene si los ingresos familiares crecen a un ritmo similar. El problema surge cuando estas variables divergen significativamente: si el UVA aumenta a un ritmo superior al de los salarios, la cuota se vuelve proporcionalmente más pesada en el presupuesto familiar.

La cantidad de UVA necesarias para adquirir una propiedad también ha variado. Un ejemplo ilustra que para un departamento de u$s85.000, financiando el 75% a 20 años, se requerían 99.213 UVA en 2019, mientras que para una operación similar en 2026 se necesitarían 46.681 UVA. Esta reducción se explica por la evolución de los precios de las propiedades y el valor de la unidad. La tasa de interés aplicada por el banco también impacta en el valor de la primera cuota, haciendo crucial evaluar no solo el monto inicial sino también qué porcentaje representa del ingreso familiar.

Los bancos suelen establecer un límite para la relación cuota-ingreso, a menudo fijando la primera cuota en un máximo del 25% de los ingresos netos. Por ejemplo, con una cuota inicial de $911.500, se requerirían ingresos cercanos a $3,65 millones mensuales para cumplir con este requisito. El seguimiento de esta relación es vital: si la cuota aumenta un 42% en dos años, los ingresos deberían crecer hasta $5,18 millones para mantener la proporción; si el aumento es del 103%, los ingresos deberían alcanzar los $7,38 millones. La inflación explica el movimiento del UVA, pero es la relación con los ingresos lo que determina el esfuerzo real de pago.

Algunas líneas de crédito UVA incluyen cláusulas de resguardo salarial, como el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Estos mecanismos permiten, en caso de que la cuota crezca significativamente más que los salarios, alargar el plazo del crédito hasta un 25% para aliviar la presión mensual, cuando la cuota supera en un 10% el valor que habría tenido si hubiera seguido la evolución salarial.